Lege winkelstraten en omvallende winkelketens, hoe komt dat?

Iedereen heeft waarschijnlijk wel in het nieuws vernomen dat Vroom & Dreesmann, een gerenommeerde winkelketen met beeldbepalende grote panden in de koopgoten van vele steden, op instorten staat. Het blijkt dat de vermogensbeheerder (1) die in 2005 eigenaar was van V&D, dat bedrijf heeft leeggezogen door al de grote winkelpanden waar V&D in zat, te verkopen en daarna terug te verhuren aan het bedrijf. De vermogensbeheerder maakte daarmee miljarden winsten en zadelde V&D op met torenhoge huurlasten, die het bedrijf nu niet meer kan betalen. Dergelijke ontwikkelingen deden zich ook voor bij andere winkelketens.

Voortdurend lezen we momenteel in de krant dat ketens met winkels in vele steden het loodje leggen, bijvoorbeeld in de schoenenbranche. Ook zij kunnen de torenhoge huurlasten van de winkels niet meer opbrengen. Marktwerking op het gebied van onroerend goed lijkt er niet te zijn. Er staan honderdduizenden vierkante meters leeg zonder dat het een effect heeft op de huurprijzen. Hoewel de huurprijzen de laatste jaren wel een paar procentjes daalden en in sommige buitenwijken iets meer, bleven de huren van onroerend bedrijfsgoed zeer hoog. De winkelketens kunnen de concurrentie nu niet meer volhouden ten opzichte van de internetwinkels, waar je de betreffende producten, zoals schoenen, goedkoper kunt krijgen. Vaak worden de bestelde producten dezelfde dag of de volgende dag bezorgd. Dergelijke internetbedrijven hebben alleen een hal nodig op een afgelegen industrieterrein en zij hebben niet de hoge huurlasten van de winkelketens.

Fernand Braudel

De analyses van Fernand Braudel (2) lijken een goede verklaring voor het bovenstaande. Braudel verwerpt de gedachte dat kapitalisme en marktwerking op hetzelfde neerkomen. Voor hem is kapitalisme juist een systeem van de “contre-marche”, de anti-markt. In zijn visie bestaan er drie niveaus van economische bedrijvigheid. Het laagste niveau is dat van de “vie materielle”, dat de meest elementaire vormen omvat van economische activiteiten waarmee mensen in hun behoeften voorzien en waarbij ze bijvoorbeeld door wederzijdse hulp, zoals mantelzorg, diensten verlenen en goederen produceren. Dat wordt ook wel de informele of schaduweconomie genoemd. Daarboven ligt de economie, het niveau van de markt, een wereld die voor de deelnemers min of meer transparant en een dagelijkse realiteit is, een wereld waarin de winsten dientengevolge klein zijn. Braudel noemt dat de wereld van transparantie en regelmaat, waarbij iedereen kan weten hoe het ruilproces in zijn werk gaat. Aan- en verkoop van dagelijkse levensbehoeften op de stedelijke markt of in de supermarkt, waar waren tegen geld worden verkocht. Ook internationale handelstrajecten kunnen daar overigens deel van uitmaken: de regelmatige lange afstandshandel, waarbij herkomst, voorwaarden, routes en afsluiting van het handelsproces algemeen bekend zijn.

Braudel beschrijft hoe in de zeventiende eeuw Amsterdamse kooplieden werkten op een derde niveau, daarboven. Pas op dat niveau is sprake van kapitalisme, als de zone van economische concentratie, van excessieve winsten, als gevolg van een relatief sterke mate van monopolievorming die zelf weer de uitkomst is van enerzijds politieke machtsvorming (bij ons nu: de VVD zit al veertig jaar bijna onafgebroken in de regering) en anderzijds van het vermogen van de deelnemers aan dit spel om de schakels in het productieproces te beheersen en het spel ondoorgrondelijk te maken. Men moet deze analyse wel onderscheiden van allerlei samenzweringstheorieën. Mensen handelen in gelijke omstandigheden vergelijkbaar en hebben ook gedeeltelijk onafhankelijk van elkaar inzicht in het spel waarmee als het ware door machtsvorming boven het niveau van de markt grote winsten kunnen worden gemaakt, bijvoorbeeld bij de handel in onroerend goed. Braudel laat zien hoe in de zeventiende eeuw Amsterdamse kooplieden door speculatie bijvoorbeeld grote hoeveelheden graan opkochten en oppotten in grote pakhuizen, waarna het graan de inzet werd van een exclusief spel waar alleen de machtigste kooplieden iets over te zeggen hadden. Ze stuurden het graan naar de meest uiteenlopende gebieden, buiten de reguliere markteconomie om, naar gebieden waar de prijzen van het graan door dreigende hongersnoden tot gigantische hoogten waren gestegen die in geen verhouding stonden tot de inkoopprijs.

Gevolgen

Er zijn allerlei analyses van de onroerend goed-markt. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) spreekt in een rapport over deze zogenaamde markt als “inherent zeer ondoorzichtig waarbij de kennis tussen aanbieders van onroerend goed en beleggers zeer scheef is”. Met name door professionele beleggers worden grote vraagtekens geplaatst bij de volledigheid en betrouwbaarheid van de informatie die door aanbieders wordt verstrekt. In dit verband wordt vooral gesproken over belangenverstrengelingen bij beheerders en het ‘creatief’ omgaan met waardebepalingen.

De hoge kosten van de huur van bedrijfsruimte hebben grote gevolgen voor de ruimtelijke structuur en de aanwezigheid van voorzieningen in steden, dorpen en buurten. In de vijftiger en zestiger jaren van de vorige eeuw waren er in alle dorpen en kleinere plaatsen bakkers, slagers en andere middenstand. Daarna kwam er een ontwikkeling op gang waarbij veel van deze middenstanders het financiële hoofd niet boven water konden houden vanwege oplopende kosten. De verkoop, zoals via winkels, werd met medewerking van de overheid op het gebied van ruimtelijke ordening geconcentreerd in specifieke winkelcentra, waar in een beperkt aantal straten veel winkels waren en waarbij op basis van die ruimtelijke structuur veel mensen in korte tijd op een centrale plaats samenkwamen om hun inkopen te doen, zodat de winkels in korte tijd een hoge omzet hadden en de oplopende kosten door efficiency en effectiviteitsslagen konden opbrengen. Daarmee was de afdracht van grote rendementen aan het eerste niveau, aan banken, projectgoedontwikkelaars en vastgoedbezitters, gewaarborgd.

Nu is er een nieuwe fase aangebroken, waarbij het financierskapitaal onveranderd zijn hoge rendementseisen blijft stellen en de prijzen van bedrijfspanden kunstmatig hoog blijft houden, maar de winkels in de koopgoten, waar massa’s mensen doorheen lopen, niet meer zoveel verkopen, omdat er door internet grote concurrentie is ontstaan met online shops die de hoge lasten van de winkels in de koopgoten kunnen vermijden. Op zich zouden die winkels en winkelketens wel rendabel kunnen zijn, als ze de aasgieren van de hedgefunds en dergelijke niet op hun nek hadden zitten en als de onroerend goed-prijzen zouden dalen. Maar dat gebeurt tot nu toe niet. Het gevolg is een verloedering van hele winkelstraten, met grote gaten erin waar niets meer gebeurt en met een totale afbraak van een voorzieningenniveau op een menselijke maat. Dat wordt versterkt door de fusiegolf in bijvoorbeeld de gezondheidszorg, een beleid dat wordt bevorderd door een op collectieve voorzieningen bezuinigende overheid onder leiding van de VVD. Steeds strakker wordt de dienstverlening afgesteld op het in een zo kort mogelijke tijd helpen van een zo groot mogelijke groep mensen op schaarse centrale plaatsen. Of dat beleid op den duur het financierskapitaal de krankzinnige rendementen van dertig procent en meer op het kapitaal per jaar zal blijven opleveren, is sterk de vraag. En wat gebeurt er dan? Op naar de volgende crash.

Piet van der Lende
(Dit is een iets geredigeerde versie van het artikel dat eerder op Konfrontatie verscheen)

Noten
1. In 2004 werd bekend dat Vendex KBB NV zou worden overgenomen door een groep investeerders, namelijk Kohlberg Kravis Roberts & Co (KKR), Change Capital Partners en AlpInvest Partners (verenigd in het consortium VDXK Acquisition BV onder leiding van KKR). Later stapte Change Capital uit VDXK. In juli 2004 werd Vendex KBB definitief overgenomen door VDXK nadat alle aandelen in handen van de groep kwamen. Rond 2010 werd V&D verkocht aan Sun European Partners (onderdeel van Sun Capital Partners). Tientallen winkelketens zijn op deze manier in handen gekomen van private-equity-fondsen, hedge-funds, en dergelijke.
2. Van de werken van Braudel zijn ook vertalingen in het Nederlands verschenen. Zoals zijn trilogie met de hoofdtitel “Beschaving, economie en kapitalisme (15e-18e eeuw)”. Deel 1 heeft als titel: “De structuur van het dagelijks leven”. Deel 2 heeft als titel: “Het spel van de handel”. Deel 3 heeft als titel “De tijd van de wereld”. Op de driedeling van de economie wordt ingegaan in het voorwoord van deel 1 en op blz 429 van deel 2: “Nogmaals de driedeling”.