Huurders bij particulieren straks in de praktijk rechteloos?

Wat gebeurt er als de amendementen van VVD en CDA op de Wet vaste huurcontracten erdoor komen? In dit draadje een toekomstvisie. Er zijn volop schijnconstructies denkbaar waardoor verhuurders de huur zonder meer kunnen opzeggen.

Voor het nageslacht maak ik alvast even een stukje over de toekomstige gevolgen van de VVD/CDA-amendementen. Zodat, als de amendementen worden aangenomen, ze niet over acht jaar zeggen: “niemand had deze gevolgen kunnen voorzien”. Een schrale troost.

Een korte samenvatting van de amendementen: kort gezegd willen VVD en CDA een extra opzegmogelijkheid creëren voor vaste huurcontracten. Deze opzegmogelijkheid is er voor natuurlijke personen die één woning verhuren. Dat zijn dus mensen die een tweede of derde koophuis verhuren.

Deze particuliere verhuurders kunnen de huurovereenkomst van een woning opzeggen (met andere woorden: het huis ontruimen) als zij het verhuurde huis willen verkopen, of een familielid in de eerste graad (kinderen of ouders) willen huisvesten.

Allereerst is er de mogelijkheid tot bedrog. De amendementen zeggen dat het gaat om “willen verkopen”, bijvoorbeeld. Dus je mag al ontruimen als je wil verkopen. De huurder moet dan controleren of je dat wel doet, maar woningverkoop is zo complex en privé dat dat moeilijk gaat.

Zelfs al kom je erachter: hoe bewijs je dat iemand de wil ontbrak om te verkopen? “De markt was er toch niet naar”, “ik heb me bedacht” en “omstandigheden zijn anders” zijn maar een paar verdedigingen. Hoe kan de rechter zoiets toetsen?

Daarbij speelt mee dat de afwezigheid van de wil om te verkopen pas na een jaar vastgesteld kan worden. Als de verhuurder het huis binnen een jaar ter verkoop aanbiedt, dan zal de rechter al snel bepalen dat de verkoopwil heeft bestaan. Het enkele aanbieden is dus al genoeg!

Resultaat is dat mensen zonder veel controle uit hun huurwoning gezet kunnen worden, puur omwille van een besluit van de verhuurder. De subjectiviteit van de bepalingen maakt dat huurders weinig kunnen beginnen tegen een dergelijke uitzetting.

En daarnaast hoeft de wet niet eens overtreden te worden. Je kan je voorstellen dat mensen speciale BV’s gaan oprichten, die huizen van particuliere verhuurders opkopen en ze na een jaar weer terug verkopen, enkel om huurders uit hun huis te kunnen zetten.

Of laat je kinderen een maand in een woning wonen, waarna ze weer ergens anders gaan wonen. Voor hen een vakantie, voor jou een mogelijkheid om je huurders uit te zetten. Allemaal volgens de letter, zij het niet volgens de geest, van de wet.

Dit heeft dus indringende gevolgen. Zelfs als de verhuurder niet meteen hiervan gebruik maakt, zullen 500.000 huurders in constante spanning wonen. Hebben je verhuurders een kind gekregen? Leuk, maar wie weet willen die over 18 jaar gaan studeren, en dan lig je op straat.

Het opvallende is dat de eisen voor ontruiming van deze amendementen op punten minder streng zijn dan voor de ontruiming op basis van dringend eigen gebruik. Er bestaat namelijk al zo’n grond, maar daaraan voldoen is lastiger. De amendementen creëren een geitenpaadje.

Wat is hiervan het gevolg? Simpel: verhuren wordt voor mensen met een tweede huis extreem aantrekkelijk. Immers zijn zij niet gebonden aan hun huurders, dus het is praktisch gratis geld. Voor hen geen reden om hun huis te verkopen, bijvoorbeeld aan een verhuurbedrijf.

Niet dat verhuurbedrijven zulke schatjes zijn, verre van. Maar onder de VVD/CDA-amendementen zijn die wèl gebonden aan strengere regelgeving. Het gevolg is een enorme toename van het aantal kleine particuliere verhuurders, wiens kennis over huurrecht meestal gering is.

Hiervan kan je ook een familiebusiness maken: iedereen in de familie krijgt één extra huis op naam om te verhuren. Verkoop kan tussen familieleden plaatsvinden, want: het gaat niet over hoeveel huizen je hèbt, maar hoeveel je verhúúrt. De opbrengsten geniet je samen van.

Of gehuurde partners: elk één huis op naam, en de kinderen van twee en vier krijgen ook een huis. Natuurlijk beheerd door hun wettelijke voogden. Wellicht doet dit iets voor de geboortecijfers onder de rijken. Puur zodat je de rechten van huurders niet hoeft te accepteren.

En, als slagroom op de rijstevlaai: je hoeft niet eens zelf het beheer te doen. Ik verwacht dat de tussenbedrijfjes die nu al de verhuur van particuliere woningen op zich nemen enorm gaan uitbreiden. De wet gaat immers om wie eigenaar is, niet om wie beheert.

Dus over acht jaar staan we er weer: deze keer omdat de huurmarkt is verdeeld tussen enorme vastgoedportefeuilles als Urban Interest, de kruimels worden verhuurd door particuliere schijnconstructies die niet aan het huurrecht gebonden zijn. En wij zitten ertussen.

Dit maakt duidelijk wat VVD en CDA willen: ze willen niet dat deze wet het haalt. Deze amendementen zijn destructief. Ze zijn bedoeld om de wet te slopen. Hoe dan ook: dit mag nooit wet worden. Spreek je uit!

De landelijke coalitie Woonopstand roept iedereen op om dinsdag 18 april om 14.00 uur naar de Tweede Kamer te komen. Om 15:00 uur wordt er gestemd over onder andere het afschaffen van tijdelijke contracten voor maximaal twee jaar.

Bo Salomons

(Dit artikel verscheen eerder als een draadje op Twitter.)